非洲,这里的楼市比“鹤岗”更魔幻
    2019年04月22日  分类 旅游   阅读   博主 70后

如果告诉你,有一个城市写字楼的月租金回报达到85美元每平。你会猜测这样的城市是纽约还是伦敦?

 

其实都不是,这个城市叫拉各斯(lagos),估计99.99%的中国人都没有听过,位处非洲西部。

 

记得小时候,一本风行一时《彩图世界上下五千年》有着这么一个章节,至今让我记忆深刻。

西亚的腓尼基人,在2600年前,第一次完成环非洲航行。插画中种种不可思议的故事,至今留在我这个中年人心头,一片神奇的大陆,而这,也是非洲大陆的某种侧写。

神奇之中折射现实,动荡之间酝酿希望,而这里,大概有所见过最魔幻的楼市了。

 

 

01

虽然中非友谊长存,但这个距离我们万里之外的大陆,对普通人其实还是相对陌生的,更不要说楼市。

 

提及非洲楼市,主流的认知中,他应该是这样的。

 

或者这样的。

甚至还可能是这样的。

其实这些都不算错,非洲这片苦难的土地,长期的贫穷和动荡,被各种宣传强化后,印象已经相当刻板了,至少我们觉得去那边挑房子,差不多就是在“鹤岗”的感觉。

 

那对不起,如果你在北上广买不起房子,这里你很可能也同样买不起。

 

这是是东非塞舌尔,有的均价可以高达9000美元每平即约6万元人民币,这样算来,一套普通的两居室公寓,大概要支付约468万元人民币。而根据中国房价行情网最新的2019年3月数据,上海均价刚到5.21万一平。

但非要说赛舌尔是一个旅游国家的话,那么现在已被标为发展中国家的南非,主流城市的均价约为2.8万每平,而在中国,除了北上深之外,这个价格差不多也是其他城市当下的天花板了。

 

行走在夜晚的约翰内斯堡,你会错觉于南非第一大城市的梦幻。

假如你觉得还不够魔幻的话,法属留尼旺,一个非洲中等国家,均价约1.52万每平,差不多是国内强二线成都楼市门槛了。

 

但这仅仅是明面成本,冰山之下,在留尼旺购房,新房要交高达44%的税费,同样在南非,沉没成本是28%。

 

只能感慨,至少以我们的标准,非洲人民有钱的魔幻程度,超出我们的想象。

 

 

02

其实非洲这些年经济发展远比大家认为的要好。

 

根据好旺观察提供的报告,我看到了一个很出人意料的数据,就是非洲的中产阶级目前占比。按非洲发展银行的调查,有消费力非洲中产阶级已达2.6亿人,占了非洲总人口的20%。

也就说非洲确实出现了一批有真实消费能力的群体,而中产阶级的涌现往往意味着城市化崛起。非洲发展银行统计中,这些人平均每日要消费总额4亿美元。

 

瑞贝卡,世界最大假发制造商,作为他的小微股东,三鱼经常在店面,内心强大的观察各种妹纸来试假发。但几千一顶假发,让出没各种高档商场妹纸,都面露沉疑。

 

瑞贝卡财报显示,出口依然是他们极大的比重,非洲是最重要那个,仅18年上半年,就向非洲出口了约100万顶假发。

 

因为非洲人的头发链键的结构不紧密,很难留起长头发,所以我们看到很多非洲脏辫局都是假发,但关键是千元起步的假发,非洲很多人买的起。

 

这背后是2000年以来,非洲大陆经济增速每年5%,撒哈拉以南的非洲经济增速高达6%。过去十多年里,埃塞俄比亚经济平均增速超过10%,是世界上经济增速最快的国家之一。

 

但是更夸张的是,非洲的人口预期。

 

我们都知道,真正意义上能承载经济,是钱,土地,还有人口。但钱和土地稀缺都是人口变量的结果,所以我们国内很多城市对人口态度,能抢则抢,特别是年轻人。

 

而非洲在人口增量上,对世界进行了降维碾压。2017年非洲人口增速达到2.7%,是世界平均水平的3倍,今天地球上每三个新生儿有一个就降生在非洲。

这个能量可以夸张到什么地步,在非洲人口第一大国尼日利亚有1.7亿人,并有可能在30年内成为仅次于中印的人口大国。

 

而且有着远超世界2.4%和中国1.6%的4.9%生育率,让人口结构年轻的过分,困扰世界的老龄化,距离非洲还很遥远。

漫步在拉各斯,这个有着120万辆汽车的城市到处都是堵车的街道和年轻的面孔。

 

同样遥远的还有城市化,目前非洲城市化率还不足43%,而遥远,则意味着想象空间。

 

在尼日利亚,房地产已经是经济第六大产业,在埃及,房地产增速4.8%,这里将是本世纪中叶,全球城市化最快的地区。遥远的非洲,我们仿佛看到了一个80年代中国,在复刻。

 

 

03

资本是最灵敏的猫,有一点鱼腥,身子已经在路上了。

 

2016 年,英国著名 Actis 募集了 5 亿美金非洲地产基金,打破了过往记录,而我们中国人是最敏锐的那批。

 

到2017年为止,中国海外企业在非洲的覆盖率已经超过北美,86.7%仅次亚欧。更耐人寻味的是,现在非洲淘金的中国企业,至少有14%在做着建筑和房地产。

在非洲和西亚的分界线,叫红海,现在看起来,似乎往西走一走,一片蓝海在等待新一代的“迪亚士”。

 

可没有一片海不蕴藏风暴和未知的危险,当你真正肉身去切入非洲真实市场中,里子远比表象还要魔幻。

 

非洲的楼市,是折叠的。

 

埃及开罗,大概是非洲最具国际知名度城市。在新市中心,有个商场叫“the Mall of Egypt“,我上海的埃及朋友,每次都很自豪和我说,“你们上海没有一个mall能大过我们那。”

 

这是事实,但就在距离这个mall不远的老开罗市区,有个我们不能想象的地方,叫死人城,是一片阴森诡异的墓园,但这里,居住着近100万流离失所的埃及人。

同样,这座1800万的国际都市,居然有1100万人居住在违章建筑中。

 

马尔扎克斯笔下最魔幻的章节也不过如此,在这,却以三维空间的冲击力,让你感受到非洲楼市最真实的立面。

 

 

04

一面歌舞升平,华灯夜上,一面生存挣扎,度日如艰,巨大不平衡性神奇的交织贯穿于这片大陆的每一寸土地。

 

宏观上,这种不平衡,依然被切割的支离破碎。

 

塞舌尔,毛里求斯,人均GDP已经超过2万美元,接近发达国家,而撒哈拉以南的非洲,如坦桑尼亚,普遍还在3000美元上下挣扎。

农业在南非的GDP占比有2%,可在利比里亚这样国家甚至能达到70%,而这同样强化的折射到非洲楼市每个角落。

在肯尼亚的内罗毕,2000年到现在,房价已经涨了十倍。在全球房地产咨询公司莱坊官方网站上,内罗毕的可售房产最低也要200万元以上,而且每月可以租到折合人民币超过1.7万元,超过7%租售比让国内一二线城市汗颜。

而纳米比亚,仅2018年上半年的房价跌幅就高达21%。现阶段房屋均价大概在1216元人民币每平。

 

在加纳,这个人口超过2700万的国家,最大的开发商,在过去整整十年仅为3500户家庭建设了住宅,大量的家庭不得以采用违章自建来个自己家。

所以我们总是看到各种影视中,成片的贫民窟是常客,而这背后隐藏非洲魔幻房价的推手。

 

我们一直吐槽国内对住宅用地供给偏少,但在整个非洲,只有10%的土地被人为规定是可用于建筑的。也就是说,能真正用于开发的土地,在认为的操盘,实在太稀缺了,违章,在天量的人口挤压面前,是一种必要的手段了。

 

这让非洲楼市普遍现状是,住房类型是别墅,低层住宅,贫民窟铁皮屋三角组合,能住上低层住宅的大致是政府公职人员或者技术人员,而别墅则多是富裕阶层。

 

而这同样加深了非洲楼市供给断层,中端房产的短缺和高端房产的过度供应。科特迪瓦,目前中低端房地产需求有 40 万套尚未被满足的需求,但是前文的加纳则以无人购买的大量豪宅著称。

 

同时还有个我们其实少见,所以容易忽略的原因,就是为基础设施落后,房地产营造成本在这边很高。

 

不稳定的供水和供电始得房产项目开发成本大大增长,于是难以开发出针对中等或低收入人群的房产。在整个非洲大陆,你都很难找到几条国家之间连贯的铁路。

在人均GDP不足3000美元坦桑尼亚的首都公寓的价格,几乎可以和更加富裕繁华的南非城市开普敦相媲美,这正是由于基础设施落后的拖累。

 

这造成非洲楼市一种很神奇的格局,非洲闹市区房价疯涨,而卫星城或郊区房却无人问津,就是源于公路和交通设施的不便利。

 

同样,这种分化还折射到非洲金融系统,有的贷款坏账率能到15%,有的贷款利率小高达25%,有的直接就没有不动产贷款。

对了,恶性通货膨胀也是定时炸弹。

 

总之,对非洲楼市的基本认知,是个极其分散,极其分化,极其复杂的,这里,没有统一的市场,无论你是开发商,还是投资者,请务必要牢记这点。

 

05

然而,补缺依旧是惊人的

 

尼日利亚,这个未来人口要过五亿的第三人口大国,年城镇化速度达到了 3.75%,房地产也一举成为第六大产业,年复合增长10%,是其产业最快的那批。

 

从住宅市场来看,尼日利亚目前还有 1900 万的住房短缺,总值 约3.6 万亿美元,并且在以每年 200 万的速度在增加。

 

商业更诱人,这个国家年产电影超过1000部,成为继美国和印度之后的第三大电影生产基地,人称尼莱坞,而平均每 1000 人享用的零售门店规模只有 1 平方米,而在南非则是 480 平方米。

正在筹建中的尼日利亚购物中心就有 25 个,总造价高达 35 亿美金。同样,前文中每一处的不确定性都在这里时隐时现。

 

非洲,53个国家和6个地区,12亿人口,不确定也好,不平衡也好,依然要飞奔向前。

 

 

06

最后聊点和我们有关的。

 

2008年中非贸易额首次突破千亿美元大关,2009年中国首次成为非洲第一大贸易伙伴国。至今,中国连续9年都是非洲第一大贸易伙伴国。

 

在非洲,最畅销的十款手机中,常年有7-8款是一家深圳制造商生产制造的,叫传音;在非洲,30个国家,480个电视频道,7000家渠道商的最大数字电视运营商之一,叫四达时代。

 

现在,最少有上千万中国人在非洲淘金,但无论楼市还是开发,这片处女地,对国内依旧神秘。

 

其实本质上,这就是一片未知的海域,无视,尝试,观察,都没有错。但我还是想起了书中的腓尼基人用简陋帆船,第一次环非洲场景。

 

“太阳又一次出现在我们南面。”那大概是时代对先行者,最好的奖赏。

最后,致谢下公众号“好望观察”提供的《非洲经济2019白皮书》《非洲房地产报告》,如果你想要那份白皮书,也欢迎在公众号“三鱼投资说”后台回复“非洲”,把他推送给你。

同时,非洲机遇之广阔,市场之复杂,不是短短的一篇文章可以说完的,我们将在“三鱼投资说”上,近期推出下篇,为你更详细的解析,非洲市场全面机会和风险。

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