收手吧,不要再炒房了!
    2019年06月12日  分类 杂谈   阅读   博主 ge, lu

当一个全民性的行业只有50%以下的人进入时,这个行业就会制造中间阶层和富人,这就是造富的过程。

无论在发达国家还是发展中国家,房地产的造富狂潮之后,都是造穷的狂潮。

警惕造富之后的反向效应,是今天最紧迫的课题。

任何一个全民参与的行业,都不仅仅是致富的作用,当达到节点后就会反向致穷。房地产是典型的全民参与的行业,缘于居住需求是所有人最基础的需求,既与经济规律有关也与人口周期有关,体现出典型的周期性行业的特征。

从最近几年的迹象来看,哪个城市开始出现炒房的苗头,就会被住建部等部门拎出来杀鸡给猴看,“房住不炒”的基本调控思路一直在延续。也就是说,房地产行业的政策空间已经不大,大局早已注定。

发达国家:房子不值钱,早有先例

前不久,黑龙江鹤岗成了网红,但鹤岗之外,世界范围内,这样的城市还有很多。

现在的日本有大量几十块钱人民币一套的房屋,底特律也有一美元的别墅,意大利正在以一欧元出售别墅,这些地方的房屋原本就是这个价格吗?肯定不是。

对于上面这样的房子,如果一个人从新房持有到今天,原来有几十万甚至百万以上的财产,现在就成了穷光蛋,或许还要背上一屁股债,成为“负翁”。即便不是一个人连续持有,而是不断转卖,也不过是多几个人承担损失而已,照样是批发穷人的过程。

次贷危机的时候,很多美国人遗弃了自己的房屋流浪街头,因为还不起按揭贷款了;当初的日本,也有很多人被迫遗弃房屋,成为流浪汉。

被动遗弃房屋的人是大家看得见的、被房地产推向贫困的人群,实际还有看不见的。随着房地产泡沫的破裂、房屋价值的下跌,房屋所有人的财富都会缩水,从某种程度上说都变穷了。

房屋价值下降,意味着债务危机、经济减速,也就意味着失业上升,即便不持有房屋的人也会变穷。所以,这种造穷的过程是全社会的,绝不仅仅属于少数人。

比如:次贷危机之后大约2017年,美国的房屋价格才恢复到次贷危机之前的水平,考虑到过去一些年美元的贬值,这些持有房屋的人依旧还在承受很大的购买力损失——他们变穷了。

发展中国家:房产造富之后,是造穷

上述都是发达国家,再看发展中国家。

一些发展中国家的特点是货币贬值的速度更快,即便使用外汇管制制度,也无法掩盖实际贬值的速度更快这个现实,这有利于房价的上涨。但去年土耳其里拉暴跌之时,房屋的成交量几乎跌到了零,意味着房屋失去了流动性,没有流动性的房屋就不再具有建立在交易基础上的财富属性(零价值)。

当然,此时还可以出租(实际是发挥其居住功能来显示其财富属性),但汇率加速下跌推动通胀上升就会导致经济萎缩,土耳其从去年下半年开始经济连续萎缩,这意味着很多人失去了工作,人们或被迫迁徙到乡下谋生,或成为难民,租住的需求就会快速下降,最终导致房屋的居住价值会下降,甚至有些房屋会下降到零(没人租)。

当房屋失去出售所代表的财富功能、出租价值又下降的时候,房屋所有人既要面对资产贬值的压力(货币贬值就带来资产贬值,价格下跌也带来贬值),也面临利率不断上升的债务压力,还不上债就会被赶出来,穷人就会源源不断地被批发出来。

所以与发达国家一样,发展中国家的这种损失也是全社会的,有房的还是无房的都要承受。

无论在发达国家还是发展中国家,房地产的造富狂潮之后,都是造穷的狂潮。

不要再迷盲信房价必涨了

本世纪以来,全球房地产的造富狂潮,根源来于全球二战之后的婴儿潮(五六十年代出生的人口)。当欧洲、北美和中国均开始变老之后,未来的造穷狂潮也将是全球性的。

2000年之后的美国、加拿大、澳洲的房地产繁荣,源于它们是移民国家——移民不断迁入。当中国也开始变老之后,一个重要的移民群体就会逐渐萎缩,其他国家很难填补这个窟窿(中国是人口最多的国家)。所以,未来房地产是全球性的问题。

即便未来印度以过去中国的轨迹发展,也一样无法起到中国一样的效果,这一点就不细说了。

中国加入世贸之后,人口红利释放,多方面推动房价的上涨,在2014年以前购房之人(包括参与了房改、拆迁的那部分人)都成为了中间阶层或富人。现在,全社会所有人都聚焦在这个致富的渠道上,却忽视了物极必反。

经济学家给次贷危机的爆发找出了很多原因,但最根本的原因是,当太多人因房屋的高净值而脱离一般劳动者的群体、进入更高层级(中间阶层或富人)之后,就不会再珍惜原有的工作,因为他们可以依靠房屋的高净值和社会保障生活。

这样一来,社会就会逐渐丧失创造价值的能力。而当社会创造价值的能力无法弥补债务的时候,债务危机就会爆发。

想象一下,当一个城市每家每户都有一套或以上房屋可用于出售、出租以实现高收益,进而不需要劳动就可以生存的时候,这个城市是什么样?

当所有的房屋都没办法出售或出租,等同于宣告这个城市“死亡”了。此时,房屋的价值就是零,每个人除了房贷的债务之外,一无所有,都是穷人。

当然,这种极端情况基本不会在现实中出现,但我想说的是,在房产领域,是时候警惕造富之后的反向效应了。

房价继续攀升,于经济发展和民生福祉而言,都绝非幸事,相信这也正是“房住不炒”政策背后的真正考量。

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