干货丨征收遗产税呼声越来越高,如何合理有效省钱把房子过户给子女?

当前形势下,物质财富积累和人口老龄化都呈几何级增长,越来越的老年人开始考虑如何将自己积累的财富,尤其是房子完整无缺的顺利交给自己的子女。在司法实践中,大部分的继承案件都要涉及到房屋,这是无法回避的问题。

很多人会在生前订立遗嘱来将房屋留给自己的后代,这一方法虽然直接有效,但是,随着近年来,征收遗产税的呼声越来越高,难保遗产税突然就开始征收,到时必定会引发连锁反应,所以我们有必要了解下怎样合理有效并且能够省钱的把财产留给子女。

相信大部分人买过了房子也还不能明白到底被征了什么税,以下这几个概念大家需要先厘清:

存量

已被购买或自建并取得所有权证书的房屋,存量房一般是指未居住过的二手房,即通常所讲的“库存待售”的房产。

 

契税

以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括:土地使用权出售、赠与和交换,房屋买卖,房屋赠与,房屋交换等。

 

印花税

是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。

印花税的纳税人包括在中国境内设立、领受规定的经济凭证的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体工商户和其他个人。

 

增值税

是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

从计税原理上说,增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税,也就是由消费者负担,有增值才征税没增值不征税。

 

个人所得税

在房地产领域,该税种征收的对象是个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他自有财产给他人或单位而取得的所得,包括转让不动产和动产而取得的所得。对个人股票买卖取得的所得暂不征税。

 

土地增值税

是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

 

销项税额

是指增值税纳税人销售货物和应交税劳务,按照销售额和适用税率计算并向购买方收取的增值税税额。

 

进项税额

是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产,支付或者负担的增值税额。

上面的各种税费让人眼花缭乱,下面我们具体讲一讲出了遗嘱之外,通过其他方式将房屋过户给孩子的几种方式和具体开支。

一、以买卖形式转让

买卖双方需承担的税收情况

1、卖方需承担的税收情况

(1)增值税及附加税

房产增值税及附加税包括:不动产销售增值税、城市维护建设税、教育费附加税、地方教育费附加税。

这个税项,看起来好像有点复杂,只要看看下面一个表就会清晰许多:

 

(2)个人所得税

据实征收:应纳税额*20%(应纳税所得额=转让房产收入-房产原值-合理税收)

核定征收:应纳税额=转让房产收入额*应税所得率*20%。

 

温馨提示:

以下情形不征收个人所得税:

①对个人转让并且自用满5年,唯一家庭生活用房免征个人所得税;

②房屋产权所有人将房屋无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

③房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

④房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人;

⑤通过离婚析产的方式分割房屋产权。

 

(3)土地增值税

个人销售住房免征土地增值税。

2、买方需承担的税收情况

(1)契税

取得不动产承担3%的契税;

取得90㎡以下住房,且该住房属于其家庭唯一住房的。按1%征收契税;

取得90㎡以上住房,且该住房属于其家庭唯一住房的。按1.5%征收契税。

张大爷准备将自己的一套房卖给自己儿子张小天:

(1)如果这套房子是他自己的住宅房。此时张大爷的行为就属于个人二手房买卖。

(2)如果,该房屋登记已满两年,那么张大爷转卖房屋时便不需要缴纳增值税,相应的其他的附加税费也不用缴纳

(3)如果,该套房屋已经满五年,那么张大爷转卖房子时,不仅不需要缴纳增值及附加税,相应的也不需要缴纳个人所得税

对于张大爷的儿子张小天来讲:

其作为买家首先要缴纳的是售房的价款,

如果房子面积不满90㎡,并属于自己购买的首套房,那么张小天需要缴纳1%的契税,但张小天必须是成年人。

如果该房屋属于张小天购买的二套房或者并非用于居住,那么需缴纳3%的契税

二、以赠与形式转让

买卖双方需承担的税收情况

1、赠与方

(1)直系亲属及兄弟姐妹0.05%印花税。

(2)非直系亲属或者其他关系人:居住用房征收5.6%增值税或据实征收;非居住用房征收5%土地增值税或局势征收增值税。

(3)赠与方均需承担0.05%印花税。

 

2、受赠方

(1)契税

取得不动产承担3%的契税;

(2)个人所得税

非直系亲属,征收20%的个税。

直系亲属免征个人所得税。

(3)印花税

受赠方均需承担印花税。

还不是很清楚明白?

税费五花八门

看得脑壳痛

不要紧

张大爷将自己的房子赠与自己的儿子张小天:

那么张大爷要缴纳0.05%印花税;

而张大爷的儿子张小天需缴纳3%契税和印花税。

当然,每个地方具体执行的标准并不完全统一,并且,每个家庭的财产状况也并不完全一致,因此,在选择过户房屋的具体方式时,建议请尽早咨询专业人士,避免花费更多的费用。

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