关于北京楼市的三个残酷现实

01

房价和工薪阶层无关

前些日子,听到一个大v说未来深圳的房价一定会超过北京。

大致原因是,北京在赶人,深圳在抢人。北京赶走的都是刚需,接盘侠少了,房价自然接盘能力受损。

这是一本正经的胡说八道啊。

我们先来讨论一下,什么是刚需。

不妨举三个典型的例子:

1、某水果摊小贩,外地户口,每月收入过万,孩子在老家上学。

2、大学刚毕业的校招生,通过招聘来北京工作。月薪7000元左右。

3、北漂5年的高级白领,已经连续交了60个月的社保,有买房资格,月薪2万左右。

请问哪一个是刚需呢?

第一个肯定不是。水果摊小贩只是在北京赚钱,背负着养娃养家的重担,所以更倾向于在老家购置一套改善类的住房,或者去环京、省会城市买房。

第二个,刚毕业的学生,目前还没有买房资格,工资也不够买房能力。先攒钱再说吧。

第三个,在北京工作了5年,有购买资格,也基本有买房的能力。最重要的是,对北京有了一定的感情依赖,人脉、工作都在这里。想要稳定下来的愿望很强烈。

所以,第三个才是真正的刚需。

对于一线城市来说,房价已经和大部分工薪阶层没关系了。这话听着挺扎心,但是事实就是这样。

北京购房的刚需门槛,是单价3w+,总价300万。如果按照35%的首付来算,至少也要不到100万。剩下200万,按照25年等额本息的话,一个月也要12000元的月供。

按照申请房贷的条件,一个月的流水可以覆盖两倍月供,那么月薪至少达到24000元以上。(然实际申请房贷的时候,要求没有这么严格。)

北京刚需的群体很明显了:

1、在北京5年以上,满足连续缴纳60个月社保的条件的外地人,或者京籍。

2、至少能一次性拿出100万左右的首付款,月薪2万以上。如果是夫妻买房,那么两个人的月薪至少2万。

这个门槛,已经比较高了,足够将大多数流动人口排除在外。

我之前看过一份报告,具体数字忘记了,大概是说,北京的流动人口,能买房的比例在10%以上,不到20%,在流动人口里,其实是很小的一部分。

我们千万不要被那些“看起来很正确”的话误导。

什么是刚需?有购房资格,并且有购买力,只是目前还没有房产的群体,是刚需。

流动人口是什么?只求有一份比较稳定的工作而已。北京呆不下去,可以去上海,去深圳,无所谓,只要有钱赚。

表面上看,北京人口流出,深圳人口流入。流出人口并不一定都是刚需,很可能大部分都是买不起房子的那批人。

刚需未来会变成有产阶层。流动人口,只是每月拿着现金流的人。只有极少数比例的流动人口,通过努力工作、或者六个钱包拼杀出来,成为刚需。

越是经济发达,房价高的城市,刚需和流动人口之间,越存在着一条看不见的鸿沟。

02

楼市下跌,有一条隐形的界限

继续讨论北京楼市。

在楼市中,刚需是购房需求最强烈的群体,也是永远为楼市托底的群体。

有人总是盼着房价大跌。但真相是什么样呢?

我们看2013年-2015年之间北京的商品房供应,那时候刚需商品房还大多数在五环、六环之间,总价大概在150-200万这个区间。

但是到了2016年,房价大涨,刚需的门槛从150万变成了300万。

等到2017年,北京317调控的时候,房价下跌,有人说,北京楼市要腰斩了。但实际上,最严重的程度,也就跌了20%左右。

跌到20%左右就上车,这是刚需心里的底线。

以西城区的刚需上车神盘,荣丰2008为例。我们来看一下同户型的历史成交价。

15年底,成交价是147万。

16年底,楼市上涨,成交价达到258万。

17年5月份,历史成交价最高是355万。考虑到网签的延后性,这应该是317调控之前站岗的一个例子。

17年10月份,历史成交价最低点是282万。

从16年开始,即使房价翻了一倍,实际上跌20%左右,也就是降了70万就已经到刚需的心理价位。再往下跌无可跌。刚需已经接盘了。

从这个例子,你可以深刻的理解,不是没房子的就叫刚需。

北京刚需的购买潜力,是非常旺盛的,更何况,刚需购买的房子,仅仅是入门的资产。


▲图片来源:几套房小程序

03

中产的标配:开豪车住二环小破房

买房是大宗资产交易,不考虑投资需求,大多数人的买房换房的频率,基本一辈子只有两次。

第一次就是刚需上车,300万以下的一居室、小开间,或者300万-500万的小两居婚房。

第二次就是置换孩子需要的学区房(如果生二胎,还要从两居置换到三居)。

第三次,就是孩子长大以后的养老改善房。

从买房路径来看,就是从五环置换到三环,三环再回到五环的过程。

我们来看目前租房的热力图。除了北部昌平、通州之外,热度基本集中在五环内。

租房区域,就是工薪一族买房真正需求的位置,上班真正可以接受的路程范围。

再看市场提供的二手房房源。以250-400万总价去筛选,差不多是15000套(包括商住等)。这个数字,是北京市场比较热的时候,一个月的成交量。

刚需房源太稀少了。

更为重要的是,5环内已经是存量房市场。五环内可以开发的土地,很少很少。看2018年北京住宅用地成交分布,昌平、大兴、顺义是成交大户。东西城、海淀都没有。

另外一个特色是,政策房很多。以下是不完全统计的78个限竞房、共有产权房。限竞房拿下房本后,5年内不得转让,算上盖房子的时间,要捏在手里7年。共有产权房只有一部分产权是自己的,转让也是小范围的目标群体。

下图是不完全统计的限竞房&共有产权房,看上去很多,供应量很足,对不对?

回顾一下2018年的相关土地政策,你就发现:当四环内限制各类用地调整商品住宅的时候,更多出让的是五环外的土地。而且,为了打压房价,限制高价拿地,推出的新房大部分是政策房。

这就意味着:五环内的商品房已经不会再增加了。

至此,北京楼市开始分化。五环内是一个市场,五环外是一个市场。

五环内是一个二手房的存量市场,五环内买房,有地铁、有配套,是刚需最理想的置业区域。

五环外是新房市场,要么配套没有起来,要么交通不方便,通勤距离太长。而且新房扎堆,户型都泛滥的雷同。

买了投资,流动性缺失。买了自住,上班又不方便。真的是鸡肋。

这就难怪,为什么北京五环内二手刚需房今年是小涨的行情,但大多数限竞房不好卖了。

想买的买不起,够得着的用不上。

北京楼市还有一个分化。就是教育资源的分化。

这里引用90度地产做的学区房价格地图。优质的教育资源,基本被三环内垄断了。

在北京,重点学区房供应套数在全市存量房占比只有10%左右。其中,东城、西城、海淀、朝阳四个区占比超过72%。根据房天下统计的数据显示,仅仅西城区的重点小学数量,就超过大兴、通州、昌平等11个区总量。

从中考升学率来看,中考分数超过550分占总考生比例,东城为25.5%,海淀为25.41%,西城22.06%,朝阳为14.19%,东西海三区较朝阳更有优势。所以教育资源已经固定在三环内。想要置换学区房,就必须从五环转到三环内。

三环内的几百万学区房,单价10万以上,大多数是什么样子的?

可能是这样的平房:

也可能是70年代不足50平的板楼。

所以北京中产也不能说过的很光鲜。从居住条件看,可能比三四线城市的都要差了。他们的标配是:豪车停在五环外,每天地铁上下班,二环住个小破房子。讲究居住品质的,就会在学区房附近,租一套三居室来住。

要把孩子从幼儿园熬到小学,再从小学熬到初中。住这样的房子10来年,等孩子大了,再卖掉学区房去四五环完成终极置换,买一套改善房或者别墅。

北京最初是摊大饼式发展,房价从二环到四环逐渐降低。到了四五环,常住人口又变得更多,也是更多有实力的新北京人置业的区域,所以四五环成了黄金分割点,房价又向上走。

曾经的我一度以为,作为90后要突破常规,不被世俗捆绑,不要被房子左右了人生。

后来发现,我只不过是普通人,注定要沿着上一代人的轨迹走。

也许对于买房这件事情,每一代人都一样吧。

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