买不起,就租得起了?

深圳楼市,从来都是焦点。

上周末的“商改租(住)”政策,引起了媒体和市民热议。政策很简单,就是存量商业和办公用房,可改建为租赁住房。

当然,申请改造,还有几个前提条件,比如以栋为单位,不改土地用途,不改容积率,不改主体结构(不能砸墙),不能销售等。

也就是说,只是从原来商业或服务业经营性质的租赁,改为个人住房租赁。大家可能会有点懵,既然这样,为啥要改呢?

原因有两个,一是商业办公用房的空置率太高,二是新市民(新就业大学生、稳定就业无房户等)租房太难。

对寸土寸金的深圳来说,这也太尴尬了吧!

一边是占着每一个片区最核心、最优质地块的商业和办公楼一直空置着,白天“晒太阳”、晚上“晒月亮”;

一边却是占全市实际管理人口80%的租房人群,或租不起,或租得不体面,承受着“来了不是深圳人”的心酸。
01
深圳写字楼空置率居高不下

我们先看空置率的问题吧!

早在2019年的4月份,央视就报道了深圳写字楼的“高空置率”问题。当时称,深圳写字楼空置率高达18.2%,部分区域高达50%。到了2019年底,就上升到22.04%,比2018年增加了6.33个百分点。

其实,深圳全市平均空置率2018年已突破20%,2019年上升到25%左右。部分区域,比如宝安中心区的空置率在40%以上,而前海合作区的空置率甚至高达70%以上。

其实,如果拿深圳25%左右的空置率看,在全国并不算特别高,内地很多城市写字楼空置率高达30%以上。

问题是,宝安中心区一直是深圳的核心商务区之一,也是自贸区和前海合作区“双扩容”的新片区;而作为深港现代服务业合作区、自贸区、大湾区和新区“四区叠加”的前海,更被誉为深圳产业转型、现代服务业密集、高质量发展的前沿阵地,为何出现这么高的空置率?

很大程度上是由于,近年来,互联网、金融、地产、智能科技等传统的高溢价行业,或触顶回落,或下沉四五线,或遭遇瓶颈。寄生于这些行业的中介服务,比如咨询、法律、会计、设计、信息等,也一损俱损。它们是商办的消费大户。

过去,这些行业红红火火,在类似前海这类CBD租个写字楼,装饰一下门面,才好意思说自己在创业,风投等融资方都对你笑脸相迎。

▲深圳五大写字楼片区入驻行业及租赁写字楼占比

正所谓,“铁打的商铺、流水的商家”,不变的是商办市场的红火。但现在,繁华过后总是空,洗尽铅华方为真。创业者务实多了,装饰门面这类虚头八脑的东西,都和泡沫一样,被挤出去了。

写字楼“消费降级”,很多搬到次中心租金低廉的办公楼。制造业能缩减产能,但是,写字楼无法消灭过剩产能,最终导致空置率居高不下。

可怕的是,后续的供应,源源不断地上路。

目前,深圳前海存量写字楼400万平米左右,未来5年还有近400万平米入市,占全市供应量的43%,也是全市写字楼最密集的区域。前海三大“地主”——招商、中集和深国际,还有800万平米潜在供应要入市。

另外,领导对深圳寄予厚望,希望创新发展快一些,各区招商引资展开“竞标赛”,中心区设计对标,都比肩纽约曼哈顿、伦敦金融城。

前海只是写字楼供应的一块,深圳各个行政区都要搞CBD,搞总部基地,包括福田、宝安、龙华等几大中心区,后海、留仙洞、深圳湾等几大总部基地,这些还有数百万的存量。


▲美国纽约曼哈顿

国外知名的CBD,往往要几十年潜心打造、培育、沉淀,而我们恨不得一夜之间跻身全球金融中心。

前海这样想,深圳的几大总部基地,都是这样想的;深圳这样想,广州(南沙、珠江新城)、东莞(滨海湾)、珠海(横琴),也是这样想。

相聚不过100公里,珠江口居然要打造3个世界级的CBD。加总一起,产业空间过剩是铁板钉钉。

而且,供应远不止此,深圳上世纪80-90年代作为全球制造业基地,遗留下来的几千个工业区,在写字楼高溢价的诱惑下,在现代服务业主导的规划下,开始向“类办公”(M0等产业研发)转型。

深圳只是一个缩影,这个珠三角史无前例的旧改狂潮开启了,产业园区都在升级。
02
买不起,也租不起

再说说,租房难的问题。

首先,提出一个观点,高房价对新市民不公平。特别是,对于深圳这种人口吸附能力极强,住房在1997平方公里的狭小空间内无法腾挪的城市,越晚进入的新市民,越悲催。

“来了就是深圳人”,起码得让人租得起。

2019年前三季度,房租本来稳定了,甚至有所下跌,但年底深圳楼市异军突起、“一枝独秀”,房租也再次暴涨,每平方米月租金再次站上80元,并超过历史最高值。

根据《全国重点50城租金收入比调查研究报告》,2019年上半年,上海和深圳整租一居室租金收入比分别为82.5%和78.1%。

过去,为规避高租金,合租应运而生,10大城市有8成年轻人选择合租。但现在,收入增幅下降了,即使合租,北上深的租金收入比仍普遍在30%以上。

2019年以来,深圳很多片区商铺和写字楼的租金,已降至与同区域住宅租金差不多的水平,甚至出现了“租金倒挂”。

比如,福田区新洲路某商铺,其租金为每平米100元,跟楼上住宅租金持平,但租不出去。

再比如,深圳湾后海豪宅区,这是深圳商品房价格最高、购买力最强的区域。照理说,商铺旺租才对,但沿街空置更严重,即便出租了,租金也大大低于同小区住宅的租金。
03
“商改租”注定是小众产品

万事俱备,政策东风也来了,是不是能成行?笔者并不看好!

为什么?其实,这个政策是老调重弹。2016年国家启动“租购并举”后,就多次提出,低效闲置的商办可改为租赁住房。

近3年过去了,笔者看到的,除少量年代久远、功能残缺的老旧商办,由长租公寓、“二房东”整租后改成租赁公寓外,很难想象,中心区林立的高楼,如何改造为住房租赁。

刚刚过去的2019年12月,住建部等六部委发文,要制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅改造为租赁住房的政策。深圳“商改租”就是落实国家的指示。

要知道,多数商办是房价高歌猛进时代“招拍挂”的产物,当时的区域规划,都是CBD级别的,招商引资也很高大上,很多都是非世界500强不引入。

显然,租金和销售定价,对标的是高溢价行业的租赁需求。自然,开发商拿地的成本低不了,甚至很大一部分是要销售套现的。

现在,你让他去对接新市民的租房需求,甚至转向公租房,这怎么可能?招拍挂付出的损失,要自己承担吗?
而且,租房要接入明火、接入燃气,晚上还要住人,单就消防成本来讲,就是一笔不菲的开支。商办的消防要求,远低于住宅,消防部门打死也不盖章,这是笔者看到的真实案例。
另外,煤气、烟道、自来水等管道接入,卫生间改造,中央空调独户设置、外挂,加上大厦物业管理,综合成本不会低。
改造后,新市民能否支付得起租金,这才是最关键的。

本质上,“商改租”是地产回归实体、对接实体的表现,也是泡沫“软着陆”的体现,考验的是从上到下打破刚性兑付、承担损失的决心。
不打破刚兑,一切都无解,“商改租”也只会是一厢情愿,商办高空置率与新市民“租房难”并存的尴尬困局,也无法真正解决。
目前看,中心区多数商办写字楼,由于成本太高,与低成本租赁需求根本不匹配,不具备改为租赁住房的条件。
不过,商品房高价区域空置率较大商办区(如后海、香蜜湖、宝安中心区)、老旧商办区(罗湖、福田八卦岭、福田南)、低容积率和低密度商办区(罗湖、龙岗等),商办租赁需求减弱的区域(龙岗),这四个区域,部分商办“商改租(住)”的可行性较大。
这些区域,商办租金与周边住宅租金差距小,改造成本也小,政策扶持下,部分项目有望改为租赁住房。商铺写字楼区位优势突出,还能解决“职住平衡”,缓解城市病,降低生活成本。
总之,政府态度明显,政策大力扶持,算得过账,就来申报,“商改租(住)”是个多渠道租赁的小众产品。
许多年后,假如有人问我,当年你为社会做过的贡献是什么?我会说:我传播了很多充满人性、良知、散发着正义光芒的文字,我拒绝了与邪恶同污合流。

 亲们这里说句悄悄话,在这个惊涛骇浪的年代更需要大家的支持,多帮忙转发转发,看到一些热血沸腾胡扯蛋的文章无比愤慨,但是它们瞬间十万+。只是觉得做人还是要有点底线,这个社会也需要一些理性的声音,所以还是坚持自己的原则,不转变观点,不过确实也更需要大家的支持与转发。而且这场竞争是极不公平的,由于理性经常被删帖,也许为了怕被删帖,遮遮掩掩,但观点应该很明确,希望大家理解。

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