上海版“鹤岗”:房价只有浦东两成,连睡城都当不成

黑龙江鹤岗一万一套的房子已经让人震惊不已,但也有人说,那是因为鹤岗是小城,人口少、资源少,出现这样的情况也说得通。

同样的情况,还出现在寸土寸金的上海的奉贤海湾。

作为金融中心的上海,2018年 GDP为32679.9万亿,稳居全国第一。还是中国金融中心。在这里,楼市均价约为5万元,在全国数一数二。2018年末全市常住人口总数为2423.78万人,已是超大型城市。

上海有人、有钱、有产业,但上海的奉贤海湾,却在这里成了类似“鬼城”一样的存在,房价只有浦东的约两成。

 

大上海的“鬼城”

 

如今再看奉贤海湾,其房价可称得上是上海楼市中的一股清流。

在过去几年整个上海的房价都在涨的时候,海湾不但没一同上涨,反而还默默地跌了。2010年底,海湾房产的均价约12323元/㎡,到2015年的新房均价仅10448元/平米,较2010年时下跌了20%,令人大跌眼镜。

但同期,奉贤区整体均价上涨了56.2%,海湾却不升反降。

到2016年,奉贤海湾的一手房均价仍然保持在1万出头,并且部分项目依然是5年前的开卖的项目。换句话说,这些项目卖了将近5、6年时间还没卖完。

根据乐居数据显示,现在海湾板块房屋均价约在15000元/平,与之相比,浦东新区整体均价为54000元/平,黄浦区约为82000元/平。海湾的房价仅为浦东的两成多,与黄浦区相比更是不到两成。

奉贤海湾 航拍风貌 

在中介平台链家网站上发现,目前查找海湾镇二手房,可以搜索到309套房源,单价最低价的是一套位于绿地香怂的421平独栋别墅,售价460万元,折合单价为10927元。这一价格放在目前的上海显得有些诡异。

小区内干涸的水池

这一小区从2007年便已开建,照此价格来看,不少当时购入的房产正被套住。

 

被规划遗忘的开发区

房地产市场的稳定,是人口流入、产业聚集、经济支撑等因素合力的结果。

 

这一规律在上海适用,在北京、深圳同样适用。在时代周报此前对鹤岗的报道中就提到,鹤岗市作为一个典型的资源型城市,因资源而生,也因资源枯竭而衰,逃不开“资源的诅咒”。由于没有新兴产业的支撑,原有的煤矿产业又不断衰退,导致鹤岗产业单一、工作机会少,面临着产业衰退和人口外流的双重危机。白菜价的房子也是这一背景下的结果。

 

反过来看,要支撑房价的稳定,需要的便是蓬勃发展的产业经济,稳定增长的人口,足够的工作机会。这些必要的因素,在鹤岗没有,在奉贤海湾也没有。

奉贤海湾一直拥有的是文教、或是和例如碧海金沙,国家级森林公园,高尔夫,马术俱乐部这样的旅游、文教、高端居住配套。基于这样的基础,一个美好的愿望——世界第九湾,开始在奉贤海湾流传。

 

2006年7月,奉贤海湾建成了国内最大的人工沙滩——“碧海金沙·黄金海岸”在奉贤海湾建成,其拥有9万平方米的人工沙滩,是全国最大的人造沙滩滨海泳场。此后,围绕这个人工沙滩,造出了一个夸张的第九湾区梦。

 

2008年1月,奉贤海湾传出要打造一个以上海市花“白玉兰”为主体造型的海上人工岛,将坐落在奉贤区“碧海金沙”海湾旅度假村以南约3-5公里海域;主体造型似“白玉兰”;总体布局为“一岛两桥、一轴四区、两环两园”;规划总面积约为6.5平方公里;设计承载人口达5-8万,其中常住人口约3万人,流动人口5万人左右。

 

规划中面积、人口、布局一应俱全,有鼻子有眼。但这个世界第九湾的梦,经历了十年时间,仍然在流传。

 å¥‰è´¤æµ·æ¹¾ 航拍风貌

奉贤区本身是农业用地和生态用地的聚集地,城镇建设的中心比较弱。在其产业构成中,主导产业是重型装备制造产业,以及星火开发区主打的生物医药产业。但随着其他区域的发展,这些产业的重要程度先后被被张江高科技园区临港产业区取代。星火开发区开始冷落了。

 

事实上,在上海市2040年城市规划之中,没有奉贤海湾镇将纳入重点发展区域。可见奉贤海湾在上海市规划中,并不是浓墨重彩的那一笔,所谓的世界第九湾,更多的只是飘在空中的口号,难以落地。

 

海上城市,世界第九湾,概念与口号齐飞,开发商顺势进场,开发楼盘。2008年,世茂爱马尚郡入驻海湾镇,开盘以6300元/㎡起价,引得众多投资客来海湾抢房。

奉贤海湾旅游区

奉贤海湾从此时走上火爆的行情。到2010年,奉贤海湾房屋均价达到了12323元/㎡,差不多两年翻了一番。

 

但火爆没有持续很久。在世界第九湾的梦想刚刚萌芽的时候,这点火苗就快熄灭了。

连“睡城”都成不了

诸如北京通州、河北廊坊、即便自身经济实力并不强劲,在中心区域功能饱和的情况下,这些周边区域至少会承接一部分外溢出来的人口。再不济也能成为所谓“睡城”的存在。

所谓睡城是指,大城市周边的大型社区或居民点,这些区域人口相对集中,但由于缺乏成熟的产业配套,就业机会稀少。其作用仅局限于晚上回家睡觉,白天照样开车或者乘车往市中心赶着上班。

但奉贤海湾却似乎连睡城都当不成。

奉贤海湾,位于上海市中心人民广场正南方向46公里。但距离阻挡不了居民心中的爱,阻隔爱的是交通不便,让居民们跨不过这段距离。

 

2017年,在人民网的地方领导留言板上,有奉贤海湾旅游区的住户表达心声,说到“这个地方适合居住,但是交通非常不便。希望开通一班从海湾碧海金沙附近到沈杜公路地铁站或外环路地铁站的公交车,路程1小时以内。”

 

交通问题成了阻碍人流向这里聚集的最大阻碍。

 

事实上,此前奉贤海湾轨道交通规划几经调整,R3线被分拆成北段的11号线与南段的16号线,R3南端的终点也随之移到了临港新城滴水湖。奉贤海湾错失良机。

 

此后,比预定通车时间晚了六年的5号线南延伸段,于2018年年底通达奉贤(南桥)新城后,便没有了后面近10公里长的海湾段。奉贤海湾再次折戟在交通问题上。

 

但海湾也不是没有过轨道交通。浦东铁路海湾站很早就开行过“上海南站-海湾-芦潮港”的市郊客运列车,问题在于这条线路每天只有2个班次往返,且不在上下班通勤时间,成为形同虚设的“运椅子”专列。最终于2012年市域铁路金山线开通后废弃。此后的奉贤支线亦不了了之。

 

一个从外面难以进来,进来了又出不去的世界第九湾,就这样成了上海版“鹤岗”。

当然,所谓来了走不了不是说没有路。而是说在拥挤的泡沫之下,那些曾试图再次捞金的人们,现在遇到大麻烦。

这些年来,进入奉贤海湾的品牌开发商不比其他区域少,绿地、世茂、恒大等知名房企均有入驻。而且海湾镇供地量大。堆积之下,房产项目越积越多,新房供应源源不断。

但与此同时,交通和生活配套却好像停留在多年以前。海湾镇房产的吸引力,越来越小。在这里,市场是一滩没有涟漪的水。

这导致现在的海湾镇,抛房的比买房的还多。一边没人买,一边不断卖,恶性循环之下,市场越来越紧绷。

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