一个信号:宅基地要越来越值钱了……


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几天前,农村农业部发布宅基地管理新规,很多人都忽略掉了,我们来梳理一下。
总结一句话就是:加强宅基地管理,具体规定如下
1、农村村民一户只能拥有一处宅基地,面积不得超过规定标准;
2、禁止未批先建、超面积占用宅基地;
3、经批准易地建造住宅的,应严格按照“建新拆旧”要求,将原宅基地交还村集体;
4、农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准;
5、对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题,要按照有关政策规定分类进行认定和处置;
6、鼓励进城落户村民自愿有偿退出宅基地
7、宅基地是农村村民的基本居住保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地

我们来大致梳理一下宅基地的政策:

2018年开始宅基地试行“三权分置”,即“所有权归村集体,资格权归农户,使用权则放活。”换句话说就是给宅基地“定名分”,以后可以买卖、可以租赁也可以抵押,宅基地可以资本化,有了金融属性就值钱了。

定完名分到正式入市之间,还有一步要走,那就是划定面积。

我们都知道,中国农村是基层自治,治理的怎么样多数人也都清楚,基本上一个或者几个家族就能掌控一个村的权力网络。

这种治理现状会造成的结果是什么呢?就宅基地会倾向集中在某一群人手中,古代叫“土地兼并”,现在土地归集体所有,一旦宅基地值钱了,势必会有人钻空子,超标占用宅基地搞个庄园或者别墅,或者一户人家占用几块宅基地,这样等到宅基地入市之后,都是钱啊。

所以你看,新规几乎所有规定其实都是指向这一点的:严格控制宅基地面积

所以,这也是一个信号:宅基地离入市越来越近了。

严格控制面积,禁止城镇居民购买,其实也从侧面说明了宅基地未来的价值,那么宅基地到底有多值钱?

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农村土地的使用场景
从整个国家发展的规划来看,未来呈现几个大都市圈和大片农村并存的局面,大城市是拼存量市场,但是近些年来的消费数据可以看到,存量市场增长越来越乏力。
中国还有一块亟待升级的增量市场,就在农村,拼多多、下沉市场成为今年的行业热词,就说明大家对广大农村市场的重视。
农村将成为中国经济的一个增长点,土地就显得格外重要,不管怎么发展,都得现有地方才行啊。
我们来试着描绘一下农村土地未来的使用场景:
1、耕地的机械化规模生产
有个中美农业对比数据说,美国200万农民种植产量超过9亿中国农民,原因就在于中国是家庭单位生产,美国是机械化规模生产。
中国农产品不但效率低,而且完全无法满足需求,每年中国都要进口超过一半的粮食,这对国家的粮食安全也是隐患。
未来,耕地流转,农民可以把地租给专门的人来进行机械化规模生产,自己按年收钱或者分成粮食,实际上已经有很多地方这么做了。
2、农村建厂乃至行业集群
农村耕地有不少是被租用建厂房,按年或者一次性给付租金。
这么来看,工厂租到便宜的土地和劳动力,农民可以拿到租金,还实现了就业,真是一举两得。
其实,如果想得更深远一点,我们可以做得更多。
目前,中国产业分布和规划做的还不是特别好,简单来说很多行业缺少全国性或者区域性的布局规划,基本上是各自为政,这样的结果就是行业效率低,成本大。
还是看美国的产业圈就很集中:
东海岸的金融中心,西海岸的科技中心,五大湖的制造业产业群,产业上下游配套聚集在一起,效率才会提高,成本也能下降。
中国的产业分散的一个原因就是土地问题,这次有了广大农村大片土地流转可以更方便的布局产业集群,这对于中国制造业升级简直就是如虎添翼。
3、消费市场的升级
前段时间国家提出一个“新型供销社”的提法。
这个当然不同于以往的供销社,而是类似于“宜家”和“Costco”的乡村版。
我们都知道,最近家电、汽车销量不太好,都知道要组织下乡,其实农村市场的消费升级需求非常大。
但是,产品下乡的渠道可真是不畅通。
这种新的供销社可以解决这个问题:首先要找一块大的土地,建一个大型零售中心,直接从厂商大批量进货,量大质优还便宜,在每个乡镇设立一个,想想就很爽。
4、农家乐、民宿和乡村旅游
这个很常见,基本上城市周边的农村都已经发展起来了,当地农民自己投资也行,城里商家租用也可以。
5、土地使用权抵押创业
以上的几种使用方法都是把使用权租借出去,其实以后土地的使用权还可以抵押,比如把宅基地的使用权抵押个二十年,然后拿这笔钱搞个农家乐或者民俗,实在不行养个猪,搞个鱼塘也可以。
可以说,这彻底的激活了农村,也激活了农民,想发财的就把土地抵押去创个业,想简单过日子的就收个租金上个班。
当然,这种效应是逐步推进的,肯定是城市周边农民先受益。
 

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